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von Gaby Gottwald

Verzockter Baugrund

Wo bleiben die Sozialwohnungen am Hafenplatz?

Gaby Gottwald, stadtentwicklungspolitische Sprecherin

In direkter Nähe zur Mauer wurden in Kreuzberg in den 70-er und 80-er Jahren zahlreiche Sozialwohnungen errichtet, die nach dem Mauerfall und dem Auslaufen der Sozialbindungen als Filetgrundstücke bei Investoren heiß begehrt waren. So auch in der Umgebung des Anhalter Bahnhofs, die zu den ärmsten in Kreuzberg zählt. Am Hafenplatz, direkt hinter dem Potsdamer Platz, verlottern heute ehemalige Sozialwohnungen, deren Bindungen Ende 2017 ausliefen.

In 2016 kaufte die Grundstücksgesellschaft Hafenplatz Berlin mbH, die der Artprojekt Gruppe gehörte, die Grundstücke Hafenplatz 6–7/Köthener Straße 28–32 und versprach, dort ein grünes Quartier mit einer Mischung aus Gewerbe, bezahlbarem Wohnen und Kultur zu errichten. Noch bevor eine Baugenehmigung vorlag, begann Artprojekt mit einem Entmietungsprogramm. Viele Altmieter sind schlicht »entsorgt« worden. Noch im März 2022 waren rund 80 behördliche Verfahren wegen Zweckentfremdung von Wohnraum durch Leerstand anhängig. Am 11. September 2019 präsentierte Artprojekt im Bau-Ausschuss der BVV Friedrichshain-Kreuzberg einen Projektentwurf, der einen gemeinwohlorientierten und nachhaltigen Ort versprach und mit der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Gewobag umgesetzt werden sollte. Sie solle rund ein Drittel der Fläche erhalten und fast 60 Prozent der Wohnungen. Ein Vertrag darüber läge bereits vor. Am 23.9.2020 erließ das Bezirksamt einen Bau-Vorbescheid, der zwei Jahre Gültigkeit hat und ein Go für einen späteren Bauantrag bedeutet. Ein Bebauungsplan wurde nicht erstellt. Man wollte einen schnellen Baubeginn ermöglichen.

Warum es sechs Jahre nach dem Grundstückskauf noch keinen Start für ein »vitales und lebenswertes Quartier mit Gemeinwohlanteil« (Artprojekt) gibt, ist öffentlich nicht bekannt. Im Sommer 2020 wurde das Grundstück weitergereicht – vermutlich über einen Share Deal, bei dem keine Grunderwerbssteuer anfällt. Die neue Eigentümerin ist die Hedera Bauwert GmbH zu 89,1 Prozent. Deren Eigentümer,  Ioannis Moraitis, ist in Kreuzberg nicht unbekannt. In 2015 sorgte er für das Aus des Gemüseladens Bizim Bakkal in der Wrangelstraße 77 und damit auch für den Anlass zur Gründung der erfolgreichen Initiative Bizim Kiez, die er seit Jahren beklagt. Die Grundstücksgesellschaft Hafenplatz Berlin GmbH wurde Anfang 2021 zur Gamma Invest Berlin GmbH und ihr Eigentümer Moraitis ist auch ihr Geschäftsführer.

Er ist nun Eigentümer über ein beachtliches Filetgrundstück, für das er zudem einen Bauvorbescheid hat. Der Bodenrichtwert hat sich seit dem Ankauf von Artprojekt in 2016 in etwa verfünffacht. Ausgewiesen sind aktuell 8.000 Euro/Kerngebiet und 4.500 Euro/Wohngebiet. Wie bei dieser Entwicklung ein gemeinwohl orientiertes Vorhaben realisiert werden soll, wie es offiziell in 2019 der BVV vorgestellt wurde, wirft Fragen auf. Der LINKE Abgeordnete Niklas Schenker fragt Ende März 2022 den Senat, welche vertraglichen Regelungen in 2019 zwischen der Eigentümerin und der Gewobag getroffen worden seien. Dies sei vertraulich. Die Antwort erstaunt, handelt es sich doch bei der Gewobag um ein öffentliches Unternehmen. Aber es gäbe eine neue Projektidee und Gespräche zwischen Gewobag, Eigentümerin und Bezirk würden absehbar aufgenommen. »Die Projektidee geht, abweichend von dem ausgestellten Bauvorbescheid, von einer deutlich verdichteten Bebauung aus« (DrS 19/11401). Man ahnte es schon: höhere Bodenpreise, höhere Verwertung durch mehr Baumasse. Was vielleicht der Senat auch nicht im Auge hat: Mehr Baumasse erfordert zwingend einen Bebauungsplan. Dies hat das Bezirksamt im zuständigen Ausschuss bereits verkündet. Zudem gibt es eine Städtebauliche Erhaltungssatzung für das Gebiet, die Grenzen für kreative Bauverdichtung setzt.

Was wird passieren? In absehbarer Zeit wahrscheinlich nichts – außer, dass die Bodenrichtwerte weiter steigen. Man wird pokern und den Bezirk unter Druck setzen. Steigt die Baumasse nicht, kann der neue Eigentümer die erwartete Rendite nicht realisieren. Das Joint Venture mit der Gewobag ist der Köder, denn es geht ja vermeintlich vorrangig um den Bau von Sozialwohnungen und ein gemeinwohlorientiertes Projekt. Scheitert der Plan, denn die Bezirksverordneten müssten ihre Zustimmung zu einem Bebauungsplan mit erheblicher Ausweitung der Baumasse erteilen, wird das Grundstück vielleicht weiterverkauft. Dann wäre über Jahre nichts passiert – außer, dass am Deal mit dem Grundstück viel verdient wurde.

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Ausgabe Juli/August 2022