Umsetzung des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (sog. "Bau-Turbo") im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg

zur BVV am 25.03.2026

Die Bezirksverordnetenversammlung möge beschließen:

Die BVV Friedrichshain-Kreuzberg beschließt folgende Grundsätze und Verfahrensregelungen für die Umsetzung des „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ (sog. „Bau-Turbo“) vom 30.10.2025 und ersucht das Bezirksamt, in diesem Sinne zu handeln:

1.  Bauanträge, die nach den Regelungen des Bau-Turbos eingereicht worden sind, werden in den Bauantragslisten gesondert ausgewiesen bzw. erkennbar als solche gekennzeichnet.

2.  Die Genehmigung von Bauanträgen, bei denen die Anwendungs- und Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sind, um eine Befreiung von Festsetzungen eines Bebauungsplans bzw. des an dieser Stelle nicht funktionslos gewordenen Baunutzungsplans zugunsten des Wohnungsbaus entsprechend § 31 Abs. 3 BauGB gewähren zu können, setzt grundsätzlich den Abschluss städtebaulicher Verträge voraus. Private Vorhabenträger haben sich darin zur Erstellung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum in Höhe von mind. 30% der durch die Befreiung ermöglichten Wohnfläche und zur entsprechenden Beteiligung an den gegebenenfalls entstehenden Infrastrukturfolgekosten zu verpflichten. Für die landeseigenen Wohnungsunternehmen gelten die Regelungen der Kooperationsvereinbarung mit dem Land Berlin zur Erstellung mietpreis- und belegungsgebundenen sowie mietpreisgedämpften Wohnraums. Davon unbenommen müssen derartige Vorhaben mit den bezirklichen Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar sein.

3.  Die Genehmigung von Bauanträgen, bei denen die Anwendungs- und Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sind, um zugunsten der Schaffung von Wohnungen entsprechend § 34 Abs. 3b BauGB eine Abweichung vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung gewähren zu können, setzt grundsätzlich den Abschluss städtebaulicher Verträge voraus. Private Vorhabenträger haben sich darin zur Erstellung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum in Höhe von mind. 30% der durch die Befreiung ermöglichten Wohnfläche und zur entsprechenden Beteiligung an den gegebenenfalls entstehenden Infrastrukturfolgekosten zu verpflichten. Für die landeseigenen Wohnungsunternehmen gelten die Regelungen der Kooperationsvereinbarung mit dem Land Berlin zur Erstellung mietpreis- und belegungsgebundenen sowie mietpreisgedämpften Wohnraums. Davon unbenommen müssen derartige Vorhaben mit den bezirklichen Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar sein.

4.  Über den Abschluss der unter 2. und 3. erwähnten Dispensverträge und die darin getroffenen Vereinbarungen sowie den Stand der Umsetzung der entsprechenden Bauvorhaben wird der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen in regelmäßigen Abständen in Kenntnis gesetzt.

5.  Bei Vorhaben zugunsten des Wohnungsbaus, die den Grundzügen der Planung eines festgesetzten Bebauungsplans bzw. des an dieser Stelle nicht funktionslos gewordenen Baunutzungsplans widersprechen und nun nach § 31 Abs. 3 BauGB beurteilt werden sollen, genauso wie bei Vorhaben, die bislang zwingend entweder die Aufstellung eines Bebauungsplanes, die Änderung eines bestehenden Bebauungsplanes oder die Neueinleitung eines Bebauungsplanverfahrens erfordert hätten und nun nach Maßgabe von § 246e BauGB geprüft und beschieden werden können, wird der Aufgabe der Gemeinde, die Vorstellungen der gegenwärtigen wie zukünftigen städtebaulichen Entwicklung festzulegen, durch folgendes Vorgehen Rechnung getragen und damit das Zustimmungsverfahren nach § 36a BauGB wie folgt geregelt:

a)  Sobald eine entsprechende Bauvoranfrage oder ein entsprechender Bauantrag eingereicht worden ist, unterrichtet das Bezirksamt den Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen und klärt über gegebenenfalls vorliegende bezirkliche Planungen (z.B. städtebauliche Rahmenplanung, abgestimmte städtebaulichen Konzepte, Bebauungspläne) auf.

b)  Das Bezirksamt prüft, ob das Vorhaben mit den bezirklichen Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist und die Voraussetzungen für eine Anwendung von § 31 Abs. 3 BauGB bzw. § 246e BauGB erfüllt.

c)  Das Prüfergebnis und eine Beschlussempfehlung zum weiteren Vorgehen (Ablehnung, Genehmigung, gegebenenfalls Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens) werden der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt. Das Bezirksamt hat dieser Beschlussfassung zu entsprechen.

Vorhaben können nur dann nach Maßgabe des § 246e BauGB beschieden werden, wenn die Regelungen des Modells der kooperativen Baulandentwicklung Anwendung finden, die private Vorhabenträger zur Erstellung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum in Höhe von mind. 30% der Wohnfläche und zur Beteiligung an den Infrastrukturfolgekosten verpflichten. Für die landeseigenen Wohnungsunternehmen gelten die Regelungen der Kooperationsvereinbarung mit dem Land Berlin zur Erstellung mietpreis- und belegungsgebundenen sowie mietpreisgedämpften Wohnraums. Der Öffentlichkeit muss im laufenden Verfahren Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt werden.

6.  Der Bau-Turbo dient vorrangig der Innenentwicklung im Sinne einer städtebaulich sowie sozialräumlich angemessenen Nachverdichtung bestehender Quartierszusammenhänge. Eine Priorisierung von Bauvorhaben zur Beschleunigung des Wohnungsbaus nach den Regelungen des sogenannten Bau-Turbo soll diesem Grundsatz folgen und nur dann in Betracht gezogen werden, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

a)  gute Erschließungssituation

b)  vorhandene Infrastruktur

c)  Bebauung erfolgt ausschließlich auf bereits versiegelten Flächen oder auf bereits erschlossenen und entwickelten Grundstücken

d)  bereits vorliegende Planungskonzepte bzw. Planungsvorgeschichte

e)  die Festlegungen und Ziele städtebaulicher oder sozialer Erhaltungssatzung werden durch das Vorhaben nicht in Frage gestellt

f)  Kooperationsbereitschaft des Vorhabenträgers / der Vorhabenträgerin

7.  Vorhaben, die auf Grundlage von § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b oder § 246e BauGB positiv beschieden werden können, sind dann im Sinne des Erreichens von Zielen der sozialen Daseinsvorsorge vorrangig gegenüber anderen Vorhaben zu behandeln, wenn die Erstellung und langfristige Sicherung bezahlbaren Wohnraums in einem Maße erfolgt, die die Quote der kooperativen Baulandentwicklung signifikant übertrifft. Das ist in erster Linie der Fall bei Akteuren, deren Handeln explizit der sozialen Wohnraumversorgung dient bzw. auf langfristigen Bestandserhalt und eine Bewirtschaftung zu Kostenmieten abzielt (landeseigene Wohnungsunternehmen, Stiftungen, Genossenschaften, Mietshäuser-Syndikats-Modelle).

8. Um zu verhindern, dass sich das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ als Treibstoff für weitere Bodenspekulation erweist, haben sich Vorhabenträger / Vorhabenträgerinnen, deren Vorhaben auf Grundlage von § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b oder § 246e BauGB positiv beschieden werden können, zu verpflichten, spätestens zwei Jahre nach erstmaligem Eintreten der Bestandskraft der Baugenehmigung mit der baulichen Umsetzung zu beginnen. Wird die Frist nicht eingehalten, kann die Zustimmung aufgehoben oder mit Vertragsstrafe belegt werden.

Begründung:

Die Bundesregierung verkauft die unlängst in Kraft getretenen gesetzlichen Regelungen des sogenannten Bau-Turbo als dringend benötigtes Beschleunigungsmittel für den Wohnungsbau, bleibt Antworten auf dessen sozial- und klimapolitische Implikationen aber schuldig. Wer jedoch ausschließlich das Versprechen einer quantitativen Steigerung der Wohnraumproduktion im Blick hat, blendet das Risiko aus, zur Verschärfung der Bodenspekulation beizutragen, sozialräumlicher Segregation Vorschub zu leisten, städtebaulich unangemessene und belastende Entwicklungen zu begünstigen, kommunalpolitische Gestaltungs- und Mitbestimmungsspielräume einzuengen oder die Einbeziehung der Öffentlichkeit praktisch zu entwerten.

Seit dem In-Kraft-Treten des Bundesgesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung wird deshalb diskutiert, welche Risiken und welche Potenziale es birgt – besonders im Hinblick auf ein kommunalpolitisches Handeln, das die Versorgung breiter Bevölkerungsgruppen mit bedarfsgerechtem und bezahlbarem Wohnraum als Teil der sozialen Daseinsvorsorge zum Ziel hat und gleichzeitig eine sozial und ökologisch nachhaltige und zukunftssichere Stadtentwicklung zu gewährleisten versucht.

Die hier genannten Grundsätze und Verfahrensregelungen sollen dazu beitragen, die in dieser Hinsicht bestehenden Handlungsbedarfe bei der Umsetzung und Anwendung des sogenannten Bau-Turbo zu benennen, eventuelle Unklarheiten auszuräumen und mögliche Lücken in den Verfahrensabläufen und bei den Entscheidungsgrundlagen zu schließen. Damit wird gewährleistet, dass sozialen Wohnraumbedarfen, städtebaulicher Qualität und Klimaschutzzielen als zentralen Kriterien guter Stadtentwicklung Rechnung getragen wird und die demokratische Mitsprache und Kontrolle bei der Definition der bezirklichen Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung Friedrichshain-Kreuzbergs sichergestellt wird.

Die BVV erkennt an, dass die Sicherstellung der Arbeitsfähigkeit der planenden und genehmigenden Stellen in der Verwaltung eine wichtige Voraussetzung ist, um die Anwendung und Umsetzung des Bau-Turbo im vorangehend dargelegten Sinne ermöglichen und entsprechende Wirkungen erzielen zu können. Für entsprechende Vorhaben sollte nach Auffassung der BVV deshalb bereits vor Einreichung des Antrages eine umfängliche Vorberatung und Abstimmung mit dem Bezirksamt erfolgen. Die Vorhabenträgerin / den Vorhabenträger sollte in diesem Zusammenhang über die hier niedergelegten Grundsätze und Verfahrensregelungen aufgeklärt werden. Angesichts der engen Terminkette, die sich aus der in § 36a Abs. 1 Satz 4 BauGB genannten Genehmigungsfrist von 3 Monaten insbesondere für die angemessene und sachgerechte Prüfung, Öffentlichkeits- und Gremienbeteiligung in Falle der Anwendung von § 246e BauGB hält es die BVV für ratsam, gegebenenfalls Vereinbarungen mit Antragstellenden zur Aussetzung der Fristen zu treffen oder das Mittel der fristwahrenden Ablehnung der Zustimmung zur Vermeidung des Eintretens einer Genehmigungsfiktion anzuwenden.