Pilotprojekt: Behutsame Stadterneuerung am Hafenplatz
Initiatorinnen: Gaby Gottwald & Kerima Bouali
Die Bezirksverordnetenversammlung möge beschließen:
Das Bezirksamt wird aufgefordert, Schritte zur bauleitplanerischen Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung für das Gebiet am Hafenplatz mit den Adressen Bernburger Str. 20-21 / Ecke Köthener Str. 33, Köthener Str. 28-32 / Hafenplatz 6 und 7 und Hafenplatz 5 einzuleiten. Zu diesem Zweck soll ein Rahmenplan erstellt werden, der sowohl – unter Maßgabe des weitestgehenden Erhalts des bestehenden städtebaulichen Ensembles – eine sozial verträgliche energetische Ertüchtigung des Bestandes zur Sicherstellung seiner langfristigen Nutzbarkeit aufzeigt als auch Potenziale für eine moderate bauliche Nachverdichtung des Geländes benennt. Dabei soll die Gebietstypik des städtebaulichen Erhaltungsgebietes „IBA 87-südliche Friedrichstadt“ respektiert und gestärkt werden und dem hohen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in Friedrichshain-Kreuzberg Rechnung getragen werden. Der Rahmenplan soll die bezirklichen Zielsetzungen für das Quartier am Hafenplatz konkretisieren und die Grundlage für einen möglichen Vorkaufsfall bilden. Das Bezirksamt wird daher aufgefordert, sich bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen für den Erlass einer Vorkaufsrechtsverordnung gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB einzusetzen.
Begründung:
Die Bezirksverordnetenversammlung erkennt, aus ungeklärter Zukunftsperspektive, nicht vertrauenswürdigem und handlungsunfähigem Vorhabenträger sowie extrem belasteten Wohnverhältnissen, ein Planerfordernis.
Regelmäßig berichten Mieter*innen am Hafenplatz über den Verfall der seit Jahrzehnten von wechselnden Eigentümerinnen vernachlässigten Wohnanlage. In zwei Sitzungen des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen haben sie in diesem Jahr die Folgen von systematisch unterlassener Instandhaltung und Instandsetzung sowie mangelhafter Verwaltung geschildert, auf besorgniserregende hygienische Zustände hingewiesen und die anhaltende Praxis unzulässiger Nebenkostenabrechnungen angeprangert. Die asum GmbH unterstrich dabei, dass Mängel häufig nicht nachhaltig beseitigt werden.
Die (Mehrheits-) Eigentümerin (Hedera Group) steht unter Verdacht, ein hochverschuldetes Risikounternehmen zu sein (Handelsblatt, 12.12.2023, Immobilien Zeitung, 22.08. und 07.11.2024). Es bestehen starke Zweifel an ihrer Seriosität. Sowohl das Bezirksamt als auch die Gewobag haben inzwischen die Zusammenarbeit mit der Hedera Group aufgrund von Presseberichten über fragwürdige Geschäftspraktiken eingestellt. Und auch „(n)ach Ansicht des Senats birgt die aktuelle Eigentümerstruktur keine Entwicklungsmöglichkeiten“, so die Antwort der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen auf eine schriftliche Anfrage der MdA Elif Eralp und Niklas Schenker von der Linken (Drucksache 19/20 026, 02.09.2024).
Obwohl sich der Totalabriss und die gigantischen Neubaupläne der Vorhabenträgerin am Hafenplatz somit als Luftschloss erwiesen haben, hat dieses Musterbeispiel spekulativer Stadtentwicklung für die knapp 360 Mietparteien in den bestehenden Wohnanlagen einschneidende Konsequenzen: Weil der Erhalt der Anlagen seinen Eigentümerinnen keinen Cent wert ist und offensichtlich auch weiterhin kaum Mittel aus den Betriebskostenzahlungen in die Pflege, Wartung und Instandhaltung zurückfließen, schlagen sich die Mieter*innen mit kaputten Hauseingangstüren, Aufzügen und Dächern, Schimmelbefall in ihren Wohnungen und Rattenbefall in ihren Häusern herum. Durch die drohende Havarie des Eigentümerkonsortiums und seiner Planungen verschärft sich die schlechte Wohnsituation in einer Anlage, für die sich niemand mehr verantwortlich fühlt. Gleichzeitig gefährdet diese Situation die Bestandssicherung – und damit den Erhalt bestehenden bezahlbaren Wohnraums in nahezu voll vermieteten Gebäuden. Die Möglichkeit einer geordneten städtebaulichen Weiterentwicklung am Hafenplatz wird so blockiert und damit auch die Chance, zusätzliche Potenziale für den hohen Bedarf an bezahlbaren Wohnungen und quartiersnahen Infrastrukturen identifizieren zu können.
Die Bezirksverordnetenversammlung fordert das Bezirksamt deshalb auf, selbst Maßnahmen zur geordneten städtebaulichen Entwicklung des Areals einzuleiten. Dabei sollen Möglichkeiten eines Erhalts und einer dauerhaften Fortnutzung der vorhandenen Bebauungsstrukturen – z.B. durch Ertüchtigungs-, Umbau-, Aufstockungs- und/oder Erweiterungsmaßnahmen – aufgezeigt werden. Denn die bestehenden Gebäude stellen erstens eine soziale Ressource dar, die zahlreichen Menschen ein bezahlbares Zuhause im Bezirk bedeutet. Zweitens sind sie als ökologische Ressource zu betrachten, da in der Bausubstanz schätzungsweise mehr als 3.000 Tonnen klimaschädliches CO2 gebunden ist (Tagesspiegel, 31.07.2024; Tageszeitung, 11.08.2024). Ob und wie der Bestand klimagerecht umgebaut und gegebenenfalls erweitert werden kann und wie solche Maßnahmen mit Zielen der sozialen Wohnraumversorgung insbesondere für die Bestandsmieter*innen abgestimmt werden könnten, gilt es im Zuge der Erstellung eines Rahmenplanes zu untersuchen. Ein weiteres Ziel soll die Prüfung von Optionen für eine moderate Nachverdichtung des Gebietes mit im Bezirk dringend benötigten Wohnbauten sein. Diese soll den Charakter des städtebaulichen Erhaltungsgebietes „IBA 87-südliche Friedrichstadt“ respektieren, in dessen Umgriff die Grundstücke am Hafenplatz liegen.
Angesichts dieser Zielsetzung einer neuen behutsamen Stadtentwicklung, die soziale, ökologische, klimagerechte und baukulturelle Aspekte in Einklang zu bringen versucht, und dafür eine ökonomisch langfristige und tragfähige Grundlage benötigt, empfiehlt es sich, den kommunalen Ankauf von Grundstücken auf dem Hafenplatz zum Zwecke der dauerhaft gemeinwohlorientierten Bewirtschaftung zu prüfen. Deshalb wird das Bezirksamt aufgefordert, sich beim Berliner Senat für die Anwendung von § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB stark zu machen, der es ermöglicht, „in Gebieten, in denen (..) städtebauliche Maßnahmen in Betracht (gezogen werden), zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen (der Gemeinde) ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht“. Dass der Berliner Senat dieses Instrument für sinnvoll erachtet und anwendet, hat er erst kürzlich durch den Erlass einer Vorkaufsrechtsverordnung für die Grundstücke des Galeria-Warenhauses am Kurfürstendamm bewiesen (Berliner Zeitung, 05.11.2024).
BVV 11.12.2024
Die Bezirksverordnetenversammlung beschließt:
Überweisung: Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen
StadtWohn 09.01.2025
Die Bezirksverordnetenversammlung möge beschließen:
BVV 29.01.2025
Die Bezirksverordnetenversammlung beschließt:
Das Bezirksamt wird aufgefordert, Schritte zur bauleitplanerischen Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung für das Gebiet am Hafenplatz mit den Adressen Bernburger Str. 20-21 / Ecke Köthener Str. 33, Köthener Str. 28-32 / Hafenplatz 6 und 7 und Hafenplatz 5 einzuleiten. Zu diesem Zweck soll ein Rahmenplan erstellt werden, der sowohl – unter Maßgabe des weitestgehenden Erhalts des bestehenden städtebaulichen Ensembles – eine sozial verträgliche energetische Ertüchtigung des Bestandes zur Sicherstellung seiner langfristigen Nutzbarkeit aufzeigt als auch Potenziale für eine moderate bauliche Nachverdichtung des Geländes benennt. Dabei soll die Gebietstypik des städtebaulichen Erhaltungsgebietes „IBA 87-südliche Friedrichstadt“ respektiert und gestärkt werden und dem hohen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in Friedrichshain-Kreuzberg Rechnung getragen werden. Der Rahmenplan soll die bezirklichen Zielsetzungen für das Quartier am Hafenplatz konkretisieren und die Grundlage für einen möglichen Vorkaufsfall bilden. Das Bezirksamt wird daher aufgefordert, sich bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen für den Erlass einer Vorkaufsrechtsverordnung gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB einzusetzen.