Modernisierung und Aufwertung im Milieuschutzgebiet verdrängen Mieter*innen in der Schönleinstraße 4 im Graefekiez

Initiator: Lothar Jösting-Schüßler

Die Beantwortung der Schriftlichen Anfrage erfolgte durch das Bezirksamt, Abteilung für Stadtplanung, Bauen und Wohnen (Bezirksstadtrat Herr Florian Schmidt)

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:

1.) Ist dem Bezirksamt bekannt, dass die Schönleinstraße 4 GbR, deren Gesellschafter Thomas Zenker und Frau Nolte-Zenker sind, im entsprechenden Mietshaus Modernisierungsmaßnahmen durchführte, wodurch es zu einer Ausstattung kam, die oberhalb des üblichen Standards in Milieuschutzgebieten liegt und dementsprechend hohe Mietpreise nach sich zieht?

Es gab seitens der Mieter*innenschaft des Objektes Schönleinstraße 4 im September 2016 einen Hinweis ggü. dem Bezirksamt, dass dort Luxusmodernisierungen durchgeführt worden sein sollen. Diesem Nachweis wurde dahingehend nachgegangen, dass die Eigentümer angehört und aufgefordert wurden, sich zu dem Sachverhalt zu äußern, ungenehmigte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt zu haben.

Auf diese Anhörung erfolgte seitens der Eigentümer keine Reaktion. Es wird deshalb nochmals ein Anschreiben an die Eigentümer geben mit der Aufforderung zu einer kurzfristigen Rückmeldung und Darstellung der Situation. Gleichzeitig wird Kontakt zu den Hinweisgebern (Mieter*innenschaft) aufgenommen, mit der Bitte um Mitteilung, in welchen Wohnungen des Hauses Luxusmodernisierungen durchgeführt wurden. Weiterhin wird die Mieter*innenschaft gebeten werden mitzuteilen, ob bereits Modernisierungsmaßnahmen (außer den genehmigten Balkonen) in Ihren Wohnungen durchgeführt wurden: im Juni 2015 wurden die damaligen Eigentümer nach Vorlage der Modernisierungsankündigung durch die Mieter darauf hingewiesen, dass ggf. mit dem Balkonanbau im Zusammenhang stehende Maßnahmen wie bspw. der Einbau neuer Heizkörper, Austausch von Fenstern – Einbau der Balkontür erhaltungsrechtlich genehmigungspflichtig sind. Ein Antrag auf Genehmigung hierfür wurde bisher nicht gestellt, so dass das Bezirksamt davon ausgeht, dass diese Maßnahmen nicht durchgeführt wurden.

Den konkreten Hinweisen seitens der Mieter*innenschaft, insbesondere zu möglichen Luxusmodernisierungen bzw. weiteren nicht genehmigten Maßnahmen, soll dann durch einen Mitarbeiter des Bezirksamtes in einem Vor-Ort-Termin nachgegangen werden und ggf. weitere notwendige Schritte eingeleitet werden.

2.) Ist dem Bezirksamt bekannt, dass in der Schönleinstraße 4 sowohl im Vorderhaus als auch im Hinterhaus Wohnungen neu vermietet wurden, in denen Luxussanierungen vorgenommen wurden (Hänge-WCs, Fußbodenheizung, zwei Waschbecken pro Bad), obwohl die Wohnungen in einem Gebiet mit sozialer Erhaltungssatzung liegen?

Nein (siehe Beantwortung Frage 1)

3.) Ist dem Bezirksamt bekannt, dass diese Mietwohnungen im März 2016 per Annonce im Immonet.de zu einem Nettokaltmietenpreis von 1.248 EUR (96m² /13 EUR pro Quadratmeter) im Juli 2016 per Annonce in Immonet.de zu einem Nettokaltmietenpreis von 1.175 EUR (94 m²/12,50 EUR pro Quadratmeter) angeboten wurden?

Nein

4.) Welche konkreten Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen hat die Schönleinstraße 4 GbR wann beantragt und welche konkreten Maßnahmen hat das Bezirksamt zu welchem Zeitpunkt der Schönleinstraße 4 GbR von Herrn Thomas Zenker genehmigt?

Mit Datum vom 12.04.2013 wurde ein Antrag auf den Anbau von Balkonen am Quergebäude Gartenseite im 1. – 5. OG mit einer Grundfläche von 4 m² gestellt. Hierfür wurde am 30.05.2013 eine Baugenehmigung seitens des Fachbereichs Bauaufsicht erteilt.

Mit Datum vom 27.10.2013 wurde ein Antrag auf den Anbau von Balkonen am Vorderhaus Hofseite im 1. – 4. OG, 2 Stränge a 4 Balkone mit einer Grundfläche von 4 m² gestellt. Hierfür wurde am 23.12.2013 eine Baugenehmigung seitens des Fachbereichs Bauaufsicht erteilt.

Am 21.03.2016 wurde ein Antrag auf Verlängerung beider vorgenannter Baugenehmigungen gestellt. Die Genehmigungen hierfür wurden am 01.06.2016 erteilt.

Mit Datum vom 12.03.2015 wurde ein Antrag auf Umbau von Gewerberäumen im Vorderhaus KG und EG gestellt. Hierfür wurde am 07.08.2015 eine Baugenehmigung seitens des Fachbereichs Bauaufsicht erteilt.

5.) Warum wird dem Eigentümer gestattet, 4-Quadratmeter-Balkone in einem tristen, dunklen Hinterhof anzubringen, die offensichtlich alleine dem Zweck der Mietsteigerung dienen, die bereits mit bis zu 124 Euro pro Monat angekündigt wurde und die, wie immerhin das Amtsgericht in drei Urteilen vom 15.02.2016, 29.03.2016 und 05.04.2016 entschieden hatte, keine Wohnwertverbesserung darstellen?

Gem. Ziffer 2.3. der zum Zeitpunkt der Antragstellung für dieses Gebiet geltenden Prüfkriterien, war dem Anbau von Erstbalkonen mit einer Grundfläche von max. 4 m² erhaltungsrechtlich auflagenfrei zuzustimmen. Diese Zustimmung ist deshalb 2013 ggü. dem Fachbereich Bauaufsicht auf Stellungnahmeersuchen von dort erteilt worden. Da städtebaulich und bauordnungsrechtlich ebenfalls nichts gegen den Balkonanbau sprach, wurde hierfür die Baugenehmigung erteilt.

Auch für den Antrag auf Verlängerung zum Anbau der Balkone musste eine Genehmigung erteilt werden, da sich die rechtlichen Voraussetzungen in den jeweiligen Fachbereichen diesbezüglich nicht geändert haben.

6.) Liegt für den Anbau der Balkone am Vorderhaus/Hofseite bereits der geprüfte Standsicherheitsnachweis vor, der als Bedingung erforderlich ist?

Nein, es liegt dem Fachbereich Bauaufsicht bisher kein Standsicherheitsnachweis vor. Dieser muss spätestens VOR Baubeginn vorliegen, der Baubeginn wurde ggü. dem Bezirksamt bis dato nicht angezeigt.

7.) Warum wurde für den Anbau der Balkone eine Ausnahme nach § 8 BO 58 Bln–Überschreitung der Bebauungstiefe zugelassen? Ist der Abstand von jetzt 9,20 zwischen Vorder- und Hinterhaus nicht schon jetzt unter dem zulässigen Wert?

Die beantragten Balkonanlagen liegen außerhalb der nach § 8 Nr. 1 BO 58 zulässigen Bebauungstiefe von 13 m. Gemäß § 8 Nr. 2 BO 58 können Gebäudeteile, in Verbindung mit § 31 Abs. 1 BauGB, über die in § 8 Nr. 1 BO 58 festgesetzte Bebauungstiefe zugelassen werden, wenn städtebauliche Gründe nicht entgegenstehen. Dem Bauantrag lag ein Ausnahmeantrag gemäß § 31 Abs. 1 BauGB bei. Die Balkonanlagen sind mit 1,5 m Tiefe und 2,65 m Breite so, dass sie als geringfügig auskragend beurteilt wurden.

Planungsrechtlich wurde der Überschreitung der zulässigen Bebauungstiefe in diesem Fall zugestimmt, da es durch die Balkone nicht zu unvertretbaren Verschattungen kommt und die Wohnqualität der betreffenden Wohnungen erhöht wird. Aus bauordnungs-rechtlicher Sicht fällt keine Abstandsflächenüberschreitung an.

8.) Warum wurde vom Bezirksamt die Umwandlung des Kellers in Gewerberaum genehmigt, die an die Begrünung des Hinterhofs gekoppelt war, was aber bis heute ausblieb?

Da städtebaulich und bauordnungsrechtlich nichts gegen die Umwandlung des Kellers in Gewerberaum sprach, wurde hierfür eine Baugenehmigung erteilt. Eine Auflage in der Baugenehmigung bezüglich der Begrünung des Hinterhofes gibt es nicht.

9.) Ist dem Bezirksamt bekannt, wie viele Mieter*Innenwechsel es seit dem Kauf des Hauses von Herrn Zenker und seiner Frau in 2013 gegeben hat?

Nein

10.) Teilt das Bezirksamt die Auffassung, dass die Familie Zenker eine systematische Aufwertungspolitik mit dem Mietshaus betreibt, um die Mieten hoch zu treiben und darüber einen Wechsel der Mieter*innen zu veranlassen, damit bei Neuvermietung die Rendite steigt?

Dem Bezirksamt ist bekannt, dass im Bezirk ein hoher Aufwertungsdruck in den Erhaltungsgebieten besteht, der mit einer Verdrängungsgefahr der angestammten Wohnbevölkerung einhergeht. Aufgrund der Bundesgesetzgebung zu Mieten hat das Bezirksamt auf die Mietengestaltung leider keine Einflussmöglichkeiten. Es ist dem Bezirksamt bekannt, dass die Miethöhe zunehmend weit über den im Miethöhegesetz geregelten 10 % über dem Mittelwert des Mietspiegels liegt. Bedauerlicherweise können sich jedoch nur die Neumieter*innen gegen solche überhöhte Mietpreisforderung wehren.

11.) Welche Strategien verfolgt das Bezirksamt, um klassischen Verdrängungsstrategien Einhalt zu gebieten, die ganz offensichtlich bei der Schönleinstraße 4 GbR gegeben sind?

Das Bezirksamt hat „Prüfkriterien für die Umsetzung der sozialen Erhaltungsverordnungen in den Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk“ beschlossen, mit denen einer Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung entgegengewirkt werden soll. Diese sind erst kürzlich überarbeitet und neu gefasst worden, um einen noch besseren Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gewährleisten und insbesondere Luxusmodernisierungen, die hohe Mietsteigerungen zur Folge haben, ablehnen zu können. Maßnahmen zur Herstellung eines zeitgemäßen durchschnittlichen Ausstattungsstandards können jedoch auch in einem Erhaltungsgebiet nicht verhindert werden.